De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering (BA) in België: alles wat aannemers in de bouw moeten weten
De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering, of tienjarige BA, dekt de aansprakelijkheid van de aannemer tot tien jaar na de oplevering van de werken. In deze gids overlopen we de wet punt per punt: wie eronder valt, welke werken gedekt zijn, welke gebouwen, wat het kost en hoe u zich concreet verzekert. Alles staat erin, zonder overbodig jargon.
Inhoudstafel · 12 delen
- De wet-Peeters: wat ze echt zegt
- Wie valt eronder?
- Welke werken zijn gedekt?
- Welke gebouwen vallen eronder?
- Wat kost het?
- Hoe verzekert u zich?
- Tienjarige aansprakelijkheid (Burgerlijk Wetboek) vs verzekeringsplicht (Peeters)
- Sancties bij niet-naleving
- Praktisch advies voor aannemers
- Veelgestelde vragen over de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering in België
- Samengevat
- Bent u aannemer in de bouw?
De wet-Peeters: wat ze echt zegt
De wet van 31 mei 2017, doorgaans de wet-Peeters genoemd, is op 1 juli 2018 in werking getreden. Haar belangrijkste doel: de bouwheer (de klant) beschermen tegen ernstige gebreken die de stabiliteit van een gebouw bedreigen na het einde van de werken.
Concreet verplicht ze bepaalde spelers in de bouwsector om een verzekering af te sluiten die de tienjarige burgerlijke aansprakelijkheid dekt, en dan nog alleen voor bepaalde soorten werken.
Belangrijk om te begrijpen: deze wet creëert de tienjarige aansprakelijkheid niet. Die bestond al in het Belgische Burgerlijk Wetboek, in de artikelen 1792 en 2270. De wet-Peeters legt wel de verplichting op om zich tegen die aansprakelijkheid te verzekeren. Die nuance is cruciaal, verderop gaan we er dieper op in.
Vóór 2018 kon een aannemer 10 jaar aansprakelijk zijn voor ernstige gebreken aan een gebouw, maar niets verplichtte hem om zich tegen dat risico te verzekeren. Als er schade optrad en de aannemer niet kon betalen, stond de klant met lege handen. De wet-Peeters dicht dat gat.
Wie valt eronder?
De wet is gericht op drie groepen in de bouw:
- De architecten: de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is verplicht voor elke architect die meewerkt aan een bouw- of renovatieproject voor een woning waarvoor een bouwvergunning nodig is.
- De aannemers die werken uitvoeren die de stabiliteit, de stevigheid en de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw van een woning raken.
- De studiebureaus stabiliteit: ook de ingenieurs en studiebureaus die de structuur van het gebouw berekenen, vallen eronder.
De betrokken beroepen in de praktijk
Vakmensen die actief zijn in een van deze domeinen, vallen zeer waarschijnlijk onder de verplichting:
- Metselaars: funderingen, dragende muren, structurele opbouw
- Dakwerkers: alles wat met de waterdichtheid van het dak te maken heeft
- Timmermannen: structuur van het dakgebinte, balken, spanten
- Ruwbouwaannemers: elk bedrijf dat aan de dragende structuur van het gebouw werkt
- Betonwerkers: vloerplaten, funderingen, constructies in gewapend beton
De beroepen die doorgaans NIET onder de verplichting vallen
Voert u uitsluitend afwerkingswerken of speciale technieken uit, dan valt u in principe niet onder de verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering. Dat geldt voor:
- Schilders: afwerkingswerken, geen impact op de ruwbouw
- Tegelzetters: plaatsen van tegels binnen of buiten
- Elektriciens: elektrische installatie, verdeelborden, bekabeling
- Loodgieters: behalve als de werken de waterdichtheid van de ruwbouw aantasten (bijvoorbeeld een slecht uitgevoerde dakdoorvoer)
- Schrijnwerkers (binnenschrijnwerk): keukens, kasten, binnentrappen
- Tuiniers en tuinaannemers: buitenaanleg
- HVAC-specialisten: verwarming, ventilatie, airconditioning
Let op: de grens tussen “betrokken” en “niet betrokken” is niet altijd scherp. Een loodgieter die een dragende muur doorboort om leidingen door te voeren, voert werk uit dat de stabiliteit raakt. Een schrijnwerker die buitenramen plaatst, werkt aan de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw. Bij twijfel raadpleegt u best een verzekeringsmakelaar of een advocaat gespecialiseerd in bouwrecht.
Welke werken zijn gedekt?
De verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering heeft uitsluitend betrekking op werken aan de gesloten ruwbouw van een gebouw. Dat omvat:
Werken die onder de verplichting vallen
- Funderingen: funderingszolen, funderingsplaten, palen, alles wat het gebouw draagt
- Dragende muren: muren die de structuur ondersteunen, ook de dragende binnenmuren
- Structuur: dakgebinte, balken, kolommen, lateien, structurele vloerplaten
- Dak: dakbedekking en waterdichting (pannen, leien, waterdichtingsmembraan, structureel zinkwerk)
- Buitenschrijnwerk: ramen, buitendeuren en glaspartijen, voor zover ze bijdragen tot de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw
Werken die NIET onder de verplichting vallen
- Binnenafwerking (schilderwerk, behang, vloerbekleding)
- Binneninrichting (keukens, badkamers, niet-dragende scheidingswanden)
- Speciale technieken (elektriciteit, sanitair, verwarming, ventilatie)
- Buitenaanleg (niet-structurele terrassen, afsluitingen, tuinen)
- Binnenisolatie (behalve als ze integraal deel uitmaakt van de ruwbouw)
De eenvoudige vuistregel: raakt het werk aan wat het gebouw rechtop en droog houdt, dan is het waarschijnlijk gedekt. Gaat het om comfort, esthetiek of techniek, dan waarschijnlijk niet.
Die vereenvoudiging heeft wel haar grenzen. Sommige gevallen zijn dubbelzinnig. Buitenisolatie kan bijvoorbeeld als deel van de gesloten ruwbouw worden beschouwd als ze in het dak- of gevelcomplex is geïntegreerd. Bij twijfel is het verstandig de verzekering af te sluiten.
Welke gebouwen vallen eronder?
De wet-Peeters geldt niet voor alle gebouwen. Ze is beperkt tot een duidelijk afgebakend toepassingsgebied:
Betrokken gebouwen
- Woningen: eengezinswoningen, appartementen, appartementsgebouwen
- Alleen projecten waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is (met andere woorden, werken waarvoor een bouwvergunning nodig is)
NIET betrokken gebouwen
- Handelspanden (winkels, restaurants)
- Industriële gebouwen (fabrieken, opslagplaatsen)
- Kantoorgebouwen
- Landbouwgebouwen
- Openbare gebouwen (scholen, ziekenhuizen, administratieve gebouwen)
- Werken waarvoor geen bouwvergunning nodig is (bijvoorbeeld kleine renovaties binnenshuis)
Kort samengevat: de verzekeringsplicht geldt alleen voor de bouw of renovatie van een woning met een bouwvergunning. Werken aan een handelspand of een industrieel gebouw vallen niet onder de verplichting van de wet-Peeters.
Houd er wel rekening mee dat de tienjarige aansprakelijkheid in de zin van het Burgerlijk Wetboek voor alle soorten gebouwen blijft gelden. Dat punt wordt verderop uitgewerkt.
Hoeveel kost het?
De kostprijs van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering hangt van verschillende factoren af:
- De aard van de werken: speciale funderingen zijn duurder om te verzekeren dan een standaarddak
- Het bedrag van de werf: hoe hoger het bedrag, hoe hoger de premie (maar het percentage daalt)
- Het profiel van de aannemer: ervaring, schadeverleden, financiële soliditeit
- Het type bouw: nieuwbouw is doorgaans goedkoper om te verzekeren dan een zware renovatie
Indicatieve prijsvorken
| Bedrag van de werf | Indicatieve premie en voorbeeld |
|---|---|
| Minder dan € 50.000 | 1 tot 3% van het bedrag van de werken. Voor een werf van € 30.000: tussen € 300 en € 900 |
| € 50.000 tot € 200.000 | 0,5 tot 1,5%. Voor een werf van € 100.000: tussen € 500 en € 1.500 |
| Meer dan € 200.000 | 0,3 tot 1%. Voor een werf van € 400.000: tussen € 1.200 en € 4.000 |
Belangrijk: de premie wordt in één keer betaald, bij het afsluiten van de verzekering. Ze dekt de volledige waarborgperiode van 10 jaar. Het is dus geen terugkerende kost: u betaalt één keer en de dekking loopt gedurende de tien jaar na de oplevering van de werken.
Het is een kost die u systematisch in uw offertes moet opnemen. Zie het niet als een extra last, maar als een normaal onderdeel van de kostprijs van uw werven, net als materialen of arbeid.
Hoe verzekert u zich?
Zo sluit u concreet een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering af:
1. Contacteer een gespecialiseerde makelaar of verzekeraar
De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering in de bouw is een gespecialiseerd product. Ga dus niet naar om het even welke algemene verzekeraar. Onder de verzekeraars die actief zijn op de Belgische markt vindt u onder meer:
- Protect: historische specialist in bouwverzekeringen in België
- Euromaf: sterk aanwezig bij architecten en studiebureaus
- QBE: internationale verzekeraar met een bouwaanbod in België
- AXA: tienjarige aansprakelijkheidsverzekering via zijn makelaarsnetwerk
- Ethias: Belgische verzekeraar met bouwproducten
Werken via een makelaar die gespecialiseerd is in bouwverzekeringen, is vaak de beste aanpak. Hij kan de aanbiedingen vergelijken, de tarieven onderhandelen en u naar het product leiden dat het best bij uw activiteit past.
2. Bereid de nodige documenten voor
Voor elke werf zijn de volgende documenten nodig:
- Het ondernemingsnummer (KBO)
- Een gedetailleerde beschrijving van de uit te voeren werken
- De plannen van het gebouw (architectenplannen)
- De bouwvergunning
- Het bedrag van het lot werken (het betrokken deel van de werf)
- De contactgegevens van de bouwheer en de architect
3. Sluit de verzekering af VÓÓR het begin van de werken
Dit is een fundamenteel punt: het verzekeringsattest moet vóór het begin van de werf in uw bezit zijn. De architect is trouwens wettelijk verplicht om na te gaan of elke aannemer zijn attest heeft voor hij de werken laat starten.
Wacht er niet mee. Tot het laatste moment wachten kan de werf vertragen en de architect in een lastige positie brengen.
4. Bewaar het attest
Zodra de verzekering is afgesloten, wordt een attest van tienjarige aansprakelijkheidsverzekering uitgereikt. Bewaar het zorgvuldig gedurende minstens 10 jaar na de oplevering van de werken. Bij een geschil is het dit document dat bewijst dat de aannemer in orde was.
Tienjarige aansprakelijkheid (Burgerlijk Wetboek) vs verzekeringsplicht (Peeters)
Dit is waarschijnlijk het punt dat aannemers het slechtst begrijpen. U moet twee heel verschillende zaken uit elkaar houden:
De tienjarige aansprakelijkheid van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 1792 en 2270)
Deze aansprakelijkheid bestaat al veel langer dan de wet-Peeters. Ze bepaalt dat elke aannemer en elke architect gedurende 10 jaar aansprakelijk is voor ernstige gebreken die de stabiliteit van een gebouw in gevaar brengen of het ongeschikt maken voor zijn bestemming.
Haar toepassingsgebied is veel ruimer dan dat van de wet-Peeters:
- Ze geldt voor alle soorten gebouwen (woningen, handelspanden, kantoren, industrie)
- Ze betreft alle werken die de stabiliteit aantasten (niet alleen de gesloten ruwbouw)
- Ze geldt voor iedereen die aan een bouwproject meewerkt, ook voor wie niet onder de verzekeringsplicht valt
De verzekeringsplicht van de wet-Peeters
De wet-Peeters is beperkter. Ze legt de verzekering alleen op voor:
- Werken aan de gesloten ruwbouw
- Uitsluitend woningen
- Met bouwvergunning
Wat dat concreet betekent
Ook als hij niet onder de verzekeringsplicht valt, blijft een aannemer op grond van het Burgerlijk Wetboek 10 jaar persoonlijk aansprakelijk. Duikt er een ernstig gebrek op en is hij niet verzekerd, dan moet hij uit eigen zak betalen.
Een voorbeeld. Een elektricien werkt in een kantoorgebouw. De wet-Peeters verplicht hem niet om een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten (hij doet geen ruwbouw en het is geen woning). Maar als zijn installatie een brand veroorzaakt die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengt, kan zijn tienjarige aansprakelijkheid in de zin van het Burgerlijk Wetboek worden ingeroepen.
Aanbeveling: ook als de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering niet verplicht is, verzekert u zich best. De premie is verwaarloosbaar vergeleken met het financiële risico van schade die u uit eigen zak moet betalen.
Sancties bij niet-naleving
De verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering niet naleven blijft niet zonder gevolgen. Dit zijn de risico's:
Strafrechtelijke sancties
De wet voorziet in een strafrechtelijke boete van € 26 tot € 10.000. Dat bedrag wordt vermenigvuldigd met de opdeciemen (momenteel een coëfficiënt van 10, of een vermenigvuldigingsfactor van 11 sinds 1 februari 2026), waardoor de effectieve boete € 286 tot € 110.000 bedraagt.
Geblokkeerde werf
De architect is wettelijk verplicht na te gaan of elke aannemer zijn attest van tienjarige aansprakelijkheidsverzekering heeft voor de werken beginnen. Doet hij dat niet, dan komt zijn eigen aansprakelijkheid in het gedrang. Een degelijke architect laat een werf niet starten zonder attest.
Persoonlijk financieel risico
Dit is het zwaarste gevolg. Bij ernstige schade (gedeeltelijke instorting, stabiliteitsprobleem, massale insijpeling via het dak) kunnen de herstelkosten oplopen tot honderdduizenden euro's. Zonder verzekering moet de aannemer die persoonlijk dragen. Voor veel aannemers betekent dat gewoonweg het faillissement.
Speel niet met vuur. De kostprijs van de premie staat in geen verhouding tot het risico dat u loopt.
Praktisch advies voor aannemers
Dit zijn de goede gewoonten om de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering zorgeloos te beheren:
Neem de kost op in uw offertes
De premie van de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is een legitieme productiekost. Neem ze op in uw prijsberekening, net als materialen, arbeid of materieelhuur. Klanten verwachten het, en wie goed geïnformeerd is, zal er hoe dan ook naar vragen.
Sluit de verzekering af zodra het contract getekend is
Wacht niet tot het laatste moment. Zodra een werf bevestigd is, contacteert u best de makelaar om de procedure op te starten. De termijn tussen de aanvraag en het attest kan variëren van enkele dagen tot meerdere weken, afhankelijk van de complexiteit van het project.
Archiveer de attesten
Maak een aparte map (op papier en digitaal) voor al uw attesten van tienjarige aansprakelijkheidsverzekering. Bewaar ze minstens 10 jaar na de oplevering van de werken. Komt er 8 of 9 jaar later een claim, dan moet u kunnen bewijzen dat de verzekering op het moment van de werf was afgesloten.
Communiceer erover met uw klanten
Een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering hebben is een sterk verkoopargument. Vermeld het in uw offertes, op uw website en in uw contacten met klanten. Dat stelt de bouwheer gerust en onderscheidt u van wie zonder dekking werkt.
Controleer uw onderaannemers
Besteedt u een deel van de ruwbouw uit aan een onderaannemer, zorg er dan absoluut voor dat die een eigen tienjarige aansprakelijkheidsverzekering heeft. Bij een probleem wordt vaak eerst de hoofdaannemer aangesproken. Vraag dus systematisch het attest van uw onderaannemers op voor u ze laat werken.
Bekijk het contract elk jaar opnieuw
Uw activiteit evolueert. Worden uw werven steeds groter, diversifieert u uw activiteit of begint u aan de ruwbouw te werken terwijl dat vroeger niet zo was, overloop dat dan met uw makelaar. De dekking moet overeenstemmen met wat u vandaag echt doet.
Veelgestelde vragen over de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering in België
Is de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering verplicht in België?
Ja, sinds 1 juli 2018 maakt de wet-Peeters de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering verplicht in België. Ze geldt echter niet voor alle beroepen of alle werken. Alleen wie werken uitvoert die de stabiliteit, de stevigheid en de waterdichtheid raken van de gesloten ruwbouw van een woning waarvoor een bouwvergunning nodig is, valt eronder.
Welke bouwberoepen vallen onder de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering?
Het gaat vooral om architecten, metselaars (funderingen, dragende muren), dakwerkers (waterdichtheid van het dak), timmermannen (structuur), ruwbouwaannemers en studiebureaus stabiliteit. Schilders, tegelzetters, elektriciens, loodgieters (behalve in bijzondere gevallen) en binnenschrijnwerkers vallen doorgaans niet onder de verplichting.
Hoeveel kost de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering in België?
De kostprijs hangt af van de aard van de werken, het bedrag van de werf en het profiel van de aannemer. Voor kleine werven (minder dan 50.000 euro) bedraagt de premie ongeveer 1 tot 3% van het bedrag van de werken. Voor middelgrote werven (€ 50.000 tot € 200.000) schommelt ze tussen 0,5 en 1,5%. Voor grote werven (meer dan 200.000 euro) zakt ze naar 0,3 tot 1%. De premie wordt in één keer betaald.
Wat dekt de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering precies?
De verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering dekt ernstige gebreken die de stabiliteit, de stevigheid of de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw van een woning aantasten. Daaronder vallen de funderingen, de dragende muren, de structuur, het dak en het buitenschrijnwerk. Afwerkingswerken en speciale technieken vallen niet onder de verplichting.
Moet een elektricien een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering afsluiten?
Nee, een elektricien valt in principe niet onder de verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering, omdat zijn werken de gesloten ruwbouw niet raken. Zijn tienjarige aansprakelijkheid in de zin van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 1792 en 2270) blijft wel gelden als zijn werken de stabiliteit van het gebouw aantasten. Een verzekering afsluiten is dus aan te raden, ook zonder wettelijke verplichting.
Moet een schilder een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering afsluiten?
Nee, een schilder valt niet onder de verplichte tienjarige aansprakelijkheidsverzekering. Schilderwerken zijn afwerkingswerken die noch de stabiliteit noch de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw aantasten. Dat ontslaat de schilder er echter niet van om een goede beroepsaansprakelijkheidsverzekering te hebben voor de schade die hij tijdens de uitvoering van zijn werken kan veroorzaken.
Wat is het verschil tussen de beroepsaansprakelijkheidsverzekering en de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering?
Het zijn twee afzonderlijke verzekeringen die elkaar aanvullen. De beroepsaansprakelijkheidsverzekering dekt schade aan derden tijdens de uitvoering van de werken: vallend materiaal, schade bij een buur, een gekwetste voorbijganger. De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering dekt ernstige gebreken die na de oplevering van de werken opduiken en die gedurende 10 jaar de stabiliteit of de waterdichtheid van de ruwbouw aantasten. Ze zijn allebei nodig.
Wat riskeert een aannemer zonder tienjarige aansprakelijkheidsverzekering?
De sancties zijn zwaar. Strafrechtelijk loopt de effectieve boete van € 286 tot € 110.000 (na toepassing van de opdeciemen). In de praktijk mag de architect de werf niet laten starten. En financieel moet de niet-verzekerde aannemer bij schade alles uit eigen zak betalen, wat kan oplopen tot honderdduizenden euro's.
Dekt de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering slecht uitgevoerd werk?
Niet alles. De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering dekt alleen ernstige gebreken die de stabiliteit, de stevigheid of de waterdichtheid van de gesloten ruwbouw in gevaar brengen. Een barst in een dragende muur is gedekt. Afbladderende verf of slecht gelegde tegels niet. Voor gebreken die de ruwbouw niet raken, kunnen de beroepsaansprakelijkheidsverzekering of de tweejarige garantie (voor uitrustingselementen) tussenkomen.
Hoelang is de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering geldig?
De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering dekt een periode van 10 jaar vanaf de oplevering (of de aanvaarding) van de werken. De premie wordt in één keer betaald bij het begin van de werf. Gedurende die 10 jaar kan voor elk ernstig gebrek dat de stabiliteit of de waterdichtheid van de ruwbouw aantast een schadeclaim worden ingediend, ook als de aannemer intussen zijn activiteit heeft stopgezet.
Samengevat
Geen enkele bouwondernemer in België kan om de tienjarige aansprakelijkheidsverzekering heen. Dit zijn de belangrijkste punten om te onthouden:
- De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is verplicht sinds 1 juli 2018 (wet-Peeters)
- Ze geldt voor werken aan de gesloten ruwbouw van woningen waarvoor een bouwvergunning nodig is
- De belangrijkste betrokken beroepen: metselaars, dakwerkers, timmermannen, ruwbouwaannemers, architecten, studiebureaus
- De premie ligt tussen 0,3 en 3% van het bedrag van de werken en wordt in één keer betaald
- Het attest moet vóór het begin van de werf in uw bezit zijn
- Ook zonder verzekeringsplicht blijft de tienjarige aansprakelijkheid (Burgerlijk Wetboek) gelden
- Raadpleeg bij twijfel een makelaar gespecialiseerd in bouwverzekeringen
De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is geen zoveelste administratieve verplichting. Ze beschermt de klanten, maar ook de aannemer. Eén niet-gedekt schadegeval kan een bedrijf de das omdoen. De premie is maar een fractie van de kostprijs van de werven.
Bent u aannemer in de bouw?
Trustup is het nummer één-platform voor bouwwerken in België: particulieren komen er een betrouwbare vakman zoeken. Trustup selecteert de bedrijven die het hun voorstelt, na controle van hun financiële gegevens en hun klantbeoordelingen. Gecertificeerde bedrijven ontvangen werfaanvragen in hun werkgebied en voor hun vakgebieden.
