Btw 6% of 21% bij renovatie in België: de definitieve gids voor vakmensen

Inhoudstafel · 11 delen

1. De 3 cumulatieve voorwaarden om 6% btw toe te passen
2. De werken die in aanmerking komen voor het tarief van 6%
3. De werken uitgesloten van 6%: altijd 21%
4. Grensgevallen en veelvoorkomende valkuilen
5. Btw-attest 6%: afgeschaft sinds 2022
6. De verplichte vermelding op de factuur
7. De regeling van de medecontractant (btw verlegd)
8. Veelgemaakte fouten en risico op naheffing
9. Overzicht: checklist voor elke factuur aan 6%
10. Veelgestelde vragen
11. Samengevat

Eenvoudig op het eerste gezicht. Maar in de praktijk roept elke werf vragen op. Een klant beweert dat zijn huis “ongeveer 10 jaar” oud is. Een ander wil zijn keuken vernieuwen, kantoren inbegrepen. Een derde wil de factuur op naam van zijn vennootschap. En de aannemer moet beslissen. Snel. Ter plaatse.

Alleen: een fout in het tarief is niet onschuldig. Het is geen administratieve formaliteit zonder gevolgen. Als het tarief van 6% gefactureerd wordt terwijl de voorwaarden niet vervuld zijn, betaalt de aannemer het verschil. 15 procentpunten btw extra. Nalatigheidsinteresten. En een boete die kan oplopen tot 200% van de verschuldigde btw. Eén enkele naheffing kan de thesaurie van een heel jaar in gevaar brengen.

Deze gids behandelt alles wat u moet weten: de drie cumulatieve voorwaarden, de werken die in aanmerking komen per vak, de uitsluitingen, de grensgevallen, de vermelding op de facturen (die sinds 2022 het attest vervangt), de medecontractantregeling en de meest gemaakte fouten. Een gids om bij de hand te houden.

De 3 cumulatieve voorwaarden om 6% btw toe te passen

Het verlaagde tarief van 6% is niet automatisch. Het berust op drie voorwaarden die tegelijk vervuld moeten zijn. Ontbreekt er één, dan is het 21%. Daar valt niet over te onderhandelen.

Voorwaarde 1: het gebouw is ouder dan 10 jaar

De ouderdom wordt berekend vanaf de datum van eerste ingebruikneming, niet vanaf de datum van de bouwvergunning of van het einde van de bouwwerken. Het moment waarop iemand de woning voor het eerst effectief bewoond heeft, is doorslaggevend.

Concreet: als een huis gebouwd werd in 2014 maar pas vanaf maart 2016 bewoond werd, kan het tarief van 6% niet vóór maart 2026 toegepast worden.

Bij twijfel is een controle bij het kadaster mogelijk, of kan de klant een document voorleggen dat de datum van eerste ingebruikneming aantoont (verkoopakte, energieprestatiecertificaat (EPC) met de datum, oud huurcontract enz.).

Voorwaarde 2: het gebouw wordt hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt

De woning moet hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt worden. “Hoofdzakelijk” betekent dat meer dan 50% van de oppervlakte voor bewoning bestemd is.

Een zuiver commercieel gebouw (kantoor, winkel, opslagplaats, dokterspraktijk) geniet nooit de 6%, ongeacht de ouderdom. Een gemengde woning (bewoning + beroepsactiviteit) blijft in aanmerking komen zolang het privégedeelte meer dan 50% bedraagt.

Opgelet: het werkelijke gebruik telt, niet wat op de plannen staat. Als een klant zijn hele gelijkvloers als kantoor gebruikt terwijl de vergunning “woning” vermeldt, primeert het werkelijke gebruik.

Voorwaarde 3: de werken worden gefactureerd aan de eindverbruiker

Het tarief van 6% geldt alleen als de factuur rechtstreeks gericht is aan de eindverbruiker: de eigenaar, de huurder of de vruchtgebruiker van de woning. Met andere woorden: een natuurlijke persoon die voor deze werken niet als btw-plichtige handelt.

Als de factuur gericht is aan een bedrijf, een vastgoedvennootschap, een projectontwikkelaar of een andere bouwaannemer, geldt het tarief van 6% niet, ook al gaat het om werken aan een woning ouder dan 10 jaar. Bij onderaanneming geldt de regeling van de medecontractant (verder in deze gids uitgelegd).

De gouden regel: de drie voorwaarden moeten tegelijk vervuld zijn. Een gebouw van 15 jaar dat als kantoor gebruikt wordt? Dan is het 21%. Een privéwoning van 12 jaar, maar werken gefactureerd aan de vennootschap van de klant? Dan is het 21%. Een privéwoning gefactureerd aan de eigenaar, maar 8 jaar geleden gebouwd? Dan is het 21%.

De werken die in aanmerking komen voor het tarief van 6%

Als de drie voorwaarden vervuld zijn, geldt het verlaagde tarief voor werken van verbouwing, renovatie, herinrichting, herstelling en onderhoud van een gebouw. Dat dekt een zeer breed gamma aan werken.

Zo ziet dat er concreet uit, vak per vak.

De werken uitgesloten van 6%: altijd 21%

Ook als de drie basisvoorwaarden vervuld zijn, blijven sommige werken onderworpen aan het normale tarief van 21%. Deze lijst moet u uit het hoofd kennen.

Nieuwbouw

Alles wat nieuwbouw is, valt onder 21%. Dat omvat nieuwe gebouwen (uiteraard), maar ook volledige heropbouw na volledige afbraak. Als een gebouw met de grond gelijkgemaakt wordt om een nieuw te bouwen, wordt dat als nieuwbouw beschouwd, ook al was het oorspronkelijke gebouw 100 jaar oud.

Grote uitbreidingen

Uitbreidingen die de bewoonbare oppervlakte aanzienlijk vergroten, zijn uitgesloten van 6%. De regel is complex: als het oude deel van het gebouw (het deel ouder dan 10 jaar) na de uitbreiding niet langer de meerderheid van de oppervlakte vertegenwoordigt, geldt de 6% niet meer. Dat is een berekening geval per geval. Bij een grote uitbreiding moet u vóór het factureren absoluut een boekhouder raadplegen.

Zwembaden, sauna's en jacuzzi's

De bouw of installatie van een zwembad (binnen of buiten), een sauna of een jacuzzi valt altijd onder 21%. Dat wordt beschouwd als een luxe-element, niet als renovatiewerk aan de woning. Opgelet: zelfs herstellingswerken aan een bestaand zwembad blijven onder 21%.

Buitenaanleg die geen verband houdt met het gebouw

• Afsluitingen en poorten
• Losstaande tuinhuizen
• Tuinaanleg
• Tuinverlichting
• Paden en terrassen die niet rechtstreeks aan het gebouw grenzen

Huishoudtoestellen

Huishoudtoestellen blijven onder 21%, ook als ze ingebouwd zijn in meubelen die zelf wel de 6% genieten. Het gaat om: de oven, de dampkap, de vaatwasser, de koelkast, de kookplaat, de inbouwmicrogolfoven enz. Op eenzelfde keukenfactuur kunnen dus twee verschillende tarieven naast elkaar bestaan.

Reiniging

Reiniging wordt niet beschouwd als “werk in onroerende staat”. Reiniging na de werf, ramen wassen, industriële reiniging: dat blijft allemaal onder 21%.

Gebouwen voor beroepsgebruik

Werken aan gebouwen die hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt worden (kantoren, handelszaken, werkplaatsen, praktijken, restaurants) vallen altijd onder 21%, ongeacht de ouderdom van het gebouw.

Grensgevallen en veelvoorkomende valkuilen

Hier wordt het ingewikkeld. “Zuivere” situaties zijn zeldzaam in de praktijk. Dit zijn de gevallen die het vaakst problemen geven.

De gemengde woning (bewoning + kantoor)

Een zelfstandige die van thuis uit werkt. Zijn woonkamer is ook zijn kantoor, of hij heeft een ruimte voor zijn activiteit ingericht. Is de 6% van toepassing?

Ja, op voorwaarde dat bewoning de hoofdbestemming blijft. “Hoofdbestemming” betekent dat meer dan 50% van de totale oppervlakte van het gebouw voor bewoning bestemd is. Als de klant 30% van de oppervlakte als kantoor gebruikt en 70% als woning, geldt de 6% voor alle werken die met het gebouw verband houden.

Als het professionele deel daarentegen meer dan 50% bedraagt, is het 21% op alles. Er is geen pro rata: het is alles of niets, op basis van de hoofdbestemming.

Het huis opgedeeld in appartementen

Wanneer een huis opgedeeld is in meerdere wooneenheden, moet elke eenheid afzonderlijk aan de voorwaarden voldoen. Als er 5 jaar geleden een appartement op het gelijkvloers ingericht werd in een gebouw van 30 jaar, rijst de vraag: wat is de datum van “eerste ingebruikneming” van dat appartement?

Het antwoord hangt af van de omvang van de verbouwingswerken. Als de opdeling zo ingrijpende werken vereiste dat er in feite een “nieuwe woning” ontstaan is, telt de datum van die werken. Bij twijfel raadpleegt u best een gespecialiseerde boekhouder.

De gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom

Werken aan de gemeenschappelijke delen (trappenhal, dak, gevel, inkomhal) van een appartementsgebouw genieten de 6% als:

• Het gebouw ouder is dan 10 jaar (sinds de eerste ingebruikneming)
• De totale oppervlakte hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt wordt (meer dan 50%)
• De werken gefactureerd worden aan de syndicus of aan de vereniging van mede-eigenaars (eindverbruiker)

Als het gebouw handelszaken op het gelijkvloers heeft, maar het grootste deel van de oppervlakte residentieel is, geldt de 6% voor de gemeenschappelijke delen. Als de handelszaken meer dan 50% van de oppervlakte innemen, is het 21%.

Afbraak en heropbouw

In principe wordt afbraak gevolgd door heropbouw als nieuwbouw beschouwd: 21%. Er bestaat echter een specifieke regeling met verlaagde btw voor de afbraak en heropbouw van woningen onder bepaalde voorwaarden. Die regeling is de voorbije jaren meermaals gewijzigd. De regels hangen af van de ligging van het goed, de bestemming ervan en het soort bouwheer. Gezien de complexiteit en de frequente wijzigingen van deze regelgeving is het sterk aangeraden om vóór het factureren een boekhouder of de FOD Financiën te raadplegen.

Zonnepanelen

Goed nieuws: zonnepanelen (fotovoltaïsch en thermisch) genieten het tarief van 6% als ze geïnstalleerd worden op een privéwoning ouder dan 10 jaar. De panelen worden beschouwd als een integraal deel van het gebouw, omdat ze aan de structuur bevestigd zijn (dak of gevel).

Dat omvat de omvormer, de bekabeling en de installatiewerken. Een thuisbatterij is daarentegen een gevoeliger onderwerp: u informeert best bij een boekhouder naar de geldende behandeling.

Laadpalen

De installatie van een laadpaal voor een elektrisch voertuig geniet de 6% als hij geplaatst wordt in een privéwoning ouder dan 10 jaar en gefactureerd wordt aan de eindverbruiker. De laadpaal wordt beschouwd als uitrusting die aan het gebouw bevestigd is, net als een schakelaar of een elektrische verdeelkast.

De ingerichte keuken: de klassieke valkuil

Dit is het geval dat de meeste vragen oproept. En de meeste naheffingen.

De regel is als volgt: vast bevestigde keukenmeubelen (kasten, werkblad, ingebouwde spoelbak, spatwand) genieten de 6%. Huishoudtoestellen (oven, dampkap, kookplaat, vaatwasser, koelkast) blijven onder 21%.

Op de factuur moet u de twee categorieën duidelijk scheiden. Eén lijn voor de meubelen en de plaatsing (6%), een andere voor de toestellen (21%). Ook als de klant vraagt om alles op één lijn “volledige keuken” te zetten, mag u dat niet doen. Dat is de beste manier om een controle uit te lokken.

Btw-attest 6%: afgeschaft sinds 2022

Tot 2021 tekende de klant een attest om de voorwaarden voor het verlaagde tarief te bevestigen. Dat bestaat niet meer: sinds 1 juli 2022 draagt de factuur een wettelijke vermelding, en de klant heeft een maand om die schriftelijk te betwisten. Zonder betwisting wordt hij geacht te erkennen dat aan de voorwaarden is voldaan, en draagt hij daar zelf de verantwoordelijkheid voor.

Wat het verandert voor de aannemer

• Geen document meer om te laten tekenen voor de werf.
• De wettelijke vermelding moet op elke factuur aan 6% staan.
• De drie voorwaarden controleert u nog altijd met de klant voor de offerte: ouderdom van de woning, privégebruik, eindverbruiker.

Opgelet: de vermelding beschermt de aannemer niet als hij wist (of had moeten weten) dat niet aan de voorwaarden was voldaan. Een keuken plaatsen in een gloednieuw kantoorgebouw en aan 6% factureren houdt geen stand bij een controle, met of zonder vermelding.

Welke stukken bewaren?

De facturen en de gegevens die de 6% verantwoorden (datum van eerste ingebruikneming, gebruik van de woning), zolang de administratie kan controleren. Een dossier per werf, met een digitale kopie, bespaart u zoekwerk op de dag van de controle.

De verplichte vermelding op de factuur

Elke factuur aan het tarief van 6% moet een specifieke wettelijke vermelding bevatten. Dat is geen optie, het is een wettelijke verplichting. Het ontbreken ervan kan tot een naheffing leiden.

De tekst die u moet vermelden

Dit is de vermelding die u op elke factuur aan 6% overneemt:

“Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale btw-tarief van 21% van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten.”

Bron: UCM, einde van het btw-attest voor renovatiewerken aan 6%.

Een praktische tip

Deze vermelding als sjabloon instellen in de facturatiesoftware is de beste aanpak. Met de meeste tools kunt u factuursjablonen met vooraf ingestelde teksten maken. Dat bespaart tijd en zo vergeet u de vermelding nooit meer.

Als u de vermelding vergeten bent

Het ontbreken van de vermelding op de factuur verandert op zich niets aan het toepasselijke tarief, maar het is wel een formele inbreuk. Bij een controle kan de administratie oordelen dat de verplichtingen voor het verlaagde tarief niet nageleefd werden en sancties opleggen. Het is een administratief detail, maar een detail dat duur kan uitvallen.

De regeling van de medecontractant (btw verlegd)

Bij onderaanneming voor een andere btw-plichtige aannemer in het kader van werk in onroerende staat wordt de btw niet gefactureerd. Dat is de regeling van de medecontractant, ook verlegging van heffing genoemd.

Hoe werkt het?

In plaats van de btw aan de opdrachtgever aan te rekenen en ze aan de Staat door te storten, geeft de opdrachtgever de btw zelf aan in zijn eigen periodieke aangifte. In de praktijk:

1. De factuur wordt opgesteld zonder btw (alleen het bedrag excl. btw)
2. Op de factuur staat de vermelding: “Verlegging van heffing, btw te voldoen door de medecontractant, art. 20 van het KB nr. 1”
3. De opdrachtgever neemt de btw op in zijn aangifte (roosters 56 en 87 van de Belgische btw-aangifte)

Wanneer geldt de regeling?

De regeling van de medecontractant geldt zodra twee voorwaarden vervuld zijn:

• Het gaat om werk in onroerende staat (in de ruime zin: bouw, renovatie, herstelling, onderhoud, reiniging van gebouwen)
• De klant is een btw-plichtige die periodieke aangiften indient en zelf werk in onroerende staat uitvoert

Een belangrijk punt

De regeling van de medecontractant geldt los van het eindtarief. Ook als de uiteindelijke werken de 6% genieten (omdat de eindverbruiker aan de voorwaarden voldoet), factureert de onderaannemer zonder btw aan de opdrachtgever. De opdrachtgever factureert de eindverbruiker aan het passende tarief (6% of 21%).

Verwar de twee mechanismen nooit. De medecontractant betreft de relatie tussen aannemers. De 6%/21% betreft de relatie met de eindverbruiker.

Veelgemaakte fouten en risico op naheffing

Na jaren praktijk komen dezelfde fouten keer op keer terug. Dit zijn de meest voorkomende en de duurste.

Fout nr. 1: bouwdatum en datum van eerste ingebruikneming verwarren

De termijn van 10 jaar loopt vanaf de eerste ingebruikneming, niet vanaf de bouwvergunning, niet vanaf de voorlopige oplevering, niet vanaf de bouwdatum. Een gebouw dat in 2015 gebouwd werd maar pas in 2017 in gebruik genomen werd, komt pas in 2027 in aanmerking voor 6%. Die controle moet systematisch gebeuren.

Fout nr. 2: aan 6% factureren voor een professionele klant

Wanneer een zelfstandige of een vennootschap vraagt om op naam van het bedrijf te factureren, is het 21% (of medecontractant als de voorwaarden vervuld zijn). Ook als de werken uitgevoerd worden in een woning ouder dan 10 jaar. Het verlaagde tarief vereist dat er gefactureerd wordt aan de eindverbruiker, een natuurlijke persoon.

Fout nr. 3: vertrouwen op een oud attest

Sommige aannemers laten nog het oude attest tekenen. Dat heeft sinds 1 juli 2022 geen waarde meer: alleen de vermelding op de factuur telt. Controleer liever de drie voorwaarden met de klant voor de offerte, en noteer de datum van eerste ingebruikneming van de woning in het dossier.

Fout nr. 4: de wettelijke vermelding op de factuur vergeten

De wettelijke vermelding op elke factuur aan 6% is niet facultatief. Als u ze één keer goed instelt in de facturatiesoftware, hoeft u er niet meer aan te denken.

Fout nr. 5: meubelen en huishoudtoestellen niet scheiden

Op een keukenfactuur vallen de vast bevestigde meubelen onder 6% en de huishoudtoestellen onder 21%. Alles aan hetzelfde tarief factureren leidt tot een naheffing. Neem de tijd om alles correct op te splitsen.

Fout nr. 6: de 6% toepassen op uitgesloten werken

Zwembad, sauna, jacuzzi, tuinaanleg die geen verband houdt met het gebouw: ook in een woning van 50 jaar blijven deze werken onder 21%. De lijst met uitsluitingen is niet lang, maar u moet ze kennen.

Gevolgen van een naheffing

Dit gebeurt er concreet wanneer de belastingadministratie vaststelt dat de 6% ten onrechte toegepast werd:

Op een werf van € 20.000 excl. btw bedraagt het btw-verschil alleen al € 3.000. Met de interesten en de boete erbij loopt de rekening snel op.

De beste reflex: factureer bij twijfel aan 21%. U kunt altijd een creditnota opmaken en opnieuw aan 6% factureren als de bevestiging van de voorwaarden later komt. Het omgekeerde (achteraf van 6% naar 21% gaan) is veel ingewikkelder en duurder.

Overzicht: checklist voor elke factuur aan 6%

Voor u een factuur aan het verlaagde tarief uitschrijft, moet u deze lijst overlopen:

1. Is het gebouw ouder dan 10 jaar sinds de eerste ingebruikneming?JaNee
2. Wordt het gebouw hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt (meer dan 50% van de oppervlakte)?JaNee
3. Is de factuur gericht aan de eindverbruiker (natuurlijke persoon, geen vennootschap)?JaNee
4. Staan de werken niet op de lijst met uitsluitingen (zwembad, huishoudtoestellen, tuin enz.)?JaNee
5. Staan de datum van eerste ingebruikneming en het gebruik van de woning in het dossier?JaNee
6. Staat de wettelijke vermelding op de factuur?JaNee

Zes vakjes aangevinkt? Dan kunt u met een gerust hart aan 6% factureren. Eén vakje leeg? Dan moet u stoppen en controleren voor u factureert.

Veelgestelde vragen

Samengevat

De btw in de bouw in België berust op een eenvoudige logica: 6% voor de renovatie van oudere privéwoningen, 21% voor al de rest. Maar de duivel zit in de details.

Drie essentiële reflexen:

1. Controleer systematisch de drie voorwaarden vóór elke werf. De ouderdom van het gebouw, de bestemming ervan en de identiteit van de klant.
2. Zet altijd de wettelijke vermelding op elke factuur aan 6%. Sinds 2022 hoeft er geen attest meer getekend te worden.
3. Factureer bij twijfel aan 21%. Een latere correctie is mogelijk. Het omgekeerde kost veel meer.

En als een situatie onduidelijk lijkt, raadpleegt u het best een boekhouder. Dat is zijn vak, en het zal altijd minder kosten dan een fiscale naheffing.

Wilt u ook werfaanvragen van particulieren in uw buurt ontvangen? Ontdek het Trustup-platform, waarmee al meer dan 6.300 bouwbedrijven werken.

Lees ook:

• Starten als zelfstandige in de bouw in België